-서울 인접 14개 시, 국평 분양가 7억 돌파... 수도권 분양가 ‘끝 모를 상승’
-공사비·고환율 겹악재에 분양가 우상향 확실... 지금 분양가가 가장 저렴
-인천 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’ 국평 5억 대 ‘경쟁력’... 계약 순항 전망
수도권 아파트 시장에서 ‘국평(전용면적 84㎡) 8억 원’ 시대가 사실상 막을 내렸다. 치솟는 공사비와 고환율의 파고 속에 일부 지역은 10억 원을 훌쩍 넘는 전례 없는 분양가도 등장했다. 특히, 서울 출퇴근이 가능한 지역을 중심으로 분양가가 천정부지로 치솟으면서, 상대적으로 저평가된 단지를 선점하려는 실수요 야마토게임다운로드 자들의 ‘내 집 마련 셈법’이 2026년 상반기 분양 시장의 최대 화두로 떠올랐다.

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<2025년 수도권 주요 지역 전용면적 84㎡ 분양가, 단위 만원>


부동산인포가 부동산R 114 데이터를 분석한 결과 지난해 경기도에서 분양이 있었던 25개 시(市)의 전용면적 84㎡ 분양가는 평균 6억8,544만 원에 달하는 것으로 나타나 2024년(6억3,274만 원) 릴짱 보다 8.3% 오른 것으로 나타났다.
특히, 2025년 서울 출퇴근 가능한 서울 인접 14개 시는 평균 7억 원을 넘어선 것으로 조사됐고, 과천(23억6,130만원), 성남(15억1,844만원), 광명(13억3,926만원), 안양(10억9,412만원)은 10억 원을 웃돌았다. 수원(9억6,968만원), 구리(9억6,288만원), 의왕(8억 체리마스터모바일 410만원)도 전용면적 84㎡ 분양가가 이미 8~9억 원대에 형성됐다. 인천의 경우 부평구가 8억580만원으로 처음으로 8억 원을 넘어섰다.
특히, 분양가가 지속적으로 치솟다 보니 최근 분양하는 단지는 지역 내 최고가 분양가를 기록 중이다. 광명에서는 지난해 11월 공급한 ‘힐스테이트 광명11(가칭)’ 전용면적 84㎡ 최고 분양가가 16억4,100만원으로, 광명 내에서 국평 기준 16억원을 처음으로 돌파했다. 성남도 ‘더샵 분당티에르원’은 전용면적 84㎡가 26억8,400만원에 달해 지역 내 최고가 기록을 경신했다.
인천도 가격 상승세가 만만치 않다. 부평구에 지난해 나온 아파트도 전용면적 84㎡가 8억4,600만원대에 나왔다. 서구도 상승세가 가파르다. 분양가 상한제를 적용받는 검단신도시도 6억원을 이미 넘었고, 인천 서구에 나온 오피스텔 전용면적 84㎡는 최고가가 7억8,590만원에 달했다. 오피스텔은 아파트와 달리 발코니 확장 등 서비스 면적이 작아 같은 전용면적이라도 실사용 공간이 좁은 만큼, 아파트 기준으로 환산하면 사실상 분양가가 8억원을 넘어선 셈이라는 평가다.
분양가 상승은 일시적 현상이 아니라 구조적 비용 상승의 결과라는 점에서 향후 우상향이 확실시된다. 한국건설기술연구원이 발표한 2025년 12월 건설공사비 지수 잠정치는 132.75로, 2020년 대비 30% 넘게 상승했다. 원·달러 환율이 1400원대 후반의 고환율을 유지하는 가운데 철근, 레미콘 등 주요 건설 자재 가격이 급등한 영향이다. 주택산업연구원에 따르면 2026년 1월 아파트 분양가격 전망지수는 114.3으로 전월 대비 12.7포인트 오르며 분양가 상승 전망이 우세해지고 있다.
부동산인포 관계자는 “고환율·자재비 상승까지 겹치면서 분양가 하방 요인이 사실상 사라졌다.“라며 ”서울 인접 지역의 국평 10억 시대는 이미 현실이 됐고, 이 흐름은 경기 외곽까지 확산할 수밖에 없는 구조“라고 진단했다. 이어 ”실수요자라면 2026년 상반기가 상대적으로 합리적인 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 마지막 기간이 될 가능성이 크고, 기다리면 분양가가 싸진다는 기대 보단 서울 접근성을 갖추면서도 가격 경쟁력이 있는 단지에 주목할 필요가 있다“라고 말했다.
분양가가 더 오를 것이라는 시장 흐름이 굳어지면서 상반기 내 집 마련에 나서는 실수요자들의 발걸음이 빨라지고 있다. 부동산 R114에 따르면 올 상반기 수도권에서만 8만여 가구의 분양 물량이 예정돼 있지만, 서울은 국평 기준 분양가가 20억원대에 달하는 데다 지난해 나온 10·15 부동산대책에 따른 대출 규제까지 겹쳐 자금 부담이 만만치 않다. 15억원 초과 아파트는 대출 한도가 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한되면서 ‘현금 부자’가 아니면 사실상 접근이 어려운 구조다. 이에 따라 서울 출퇴근이 가능하면서도 분양가 부담이 상대적으로 낮은 수도권 비규제지역, 그중에서도 청약통장 없이 바로 계약이 가능한 단지에 실수요자들의 관심이 쏠리고 있다.
수요층의 이러한 가격 부담을 해소하기 위해 공급자들도 파격적인 가격 경쟁력 확보에 사활을 걸고 있다. 인천에서는 국내 3대 시행사인 DK아시아가 인근 분양가 대비 2억 원 저렴한 단지를 선보이며 시장의 이목을 집중시키고 있다.
DK아시아는 3월 대한민국 첫 번째 리조트 프리미엄 도시인 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’ 1단지(2,379세대) 리미티드 197세대를 3월 19일(목) 청약에 나선다. 이번 분양의 최대 강점은 단연 가격이다. 전용 59㎡ 분양가는 4억원대, 84㎡는 5억원대부터 책정됐다. 분양가는 3.3㎡당 1,883만원 수준이다.
최근 인천 지역 신규 분양단지들이 3.3㎡당 2,600만~2,800만원대에 공급되는 상황과 비교하면 차이가 확연하다. 실제로 지난 2월 분양한 ‘포레나더샵인천시청역’ 전용 59㎡의 분양가는 7억4,440만원(3.3㎡당 2,861만원)에 달했다. 인근 청라 지역의 오피스텔 경우도 분양가가 10억을 넘어선 상태다. 주변 대단지 시세에 비해서도 2억원 이상 저렴하다. 이웃한 검단신도시의 ‘우미린더시그니처’ 전용 84㎡는 올해 2월 8억500만원으로 거래됐다. 이를 고려하면 이번 공급물량은 전용 84㎡ 기준 2억원 저렴하게 책정된 셈이다.
분양 물량은 전용면적별로 ▲59㎡ 96세대 ▲74㎡ 14세대 ▲84㎡ 82세대 ▲152㎡ 5세대다. 특히 이미 공사를 모두 마친 ‘선시공 후분양’ 방식으로 진행되어, 수요자가 단지 조경과 세대 내부 실물을 직접 확인하고 청약할 수 있다는 점이 특징이다. 청약 문턱도 낮다. 입주자 모집공고일 기준 국내 거주 만 19세 이상이면 청약통장 없이 전국 누구나 신청할 수 있다.
이 밖에도 경기도에서도 분양에 돌입한 곳이 관심을 끈다. 용인 수지구에서는 GS건설이 시공하는 ‘수지자이 에디시온’이 공급 중이다. 전용면적 84㎡~155㎡P 총 480세대로 조성되며 신분당선 동천역과 수지구청역이 도보 이용할 수 있다.
수원 권선구에 들어서는 ‘엘리프 한신더휴 수원’도 눈길을 끈다. 전용면적 74~120㎡ 중대형 구성의 총 1,149세대 규모의 대단지다. 오산에서는 내삼미2구역 내 지구 첫 분양단지인 ‘북오산자이 리버블시티’가 분양 중이다. 전용면적 59~127㎡ 총 1,275세대의 대단지로 조성된다. 시흥 거모지구에 들어서는 ‘호반써밋 시흥거모 B1블록’도 분양가 상한제를 적용받아 주변 시세 대비 합리적 가격에 나온다. 전용면적 84㎡ 단일 면적, 총 353가구 규모로 조성된다.