김제경 투미부동산컨설팅 소장.



국내 부동산 시장의 가장 큰 변수로는 여전히 ‘공급’이 꼽힌다. 특히 서울은 입주 물량이 급격히 줄어들며 정책·정치 변수와 맞물려 지역·자산 간 양극화가 더욱 심화될 것이란 전망이 나온다.



내년부터 공급 급감…서울 입주 물량 ‘반토막’
23일 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 매경AX와의 인터뷰에서 “내년부터 공급량이 급감하기 시작한다”며 “특히 서울은 내년부터 오션파라다이스다운로드 입주 물량이 반토막이 나고, 신축 아파트 중 1000세대 이상 대단지는 잠실 르엘·힐스테이트 방배·힐스테이트 메디알레·반포 래미안트리니원 등 단 4곳에 불과하다”고 말했다.

그는 “박원순 전 시장 재임 10년간 재개발·재건축이 사실상 막혔던 여파로 서울 도심 내 공급 부족은 당분간 구조적으로 이어질 수밖에 없다”고 짚었 바다이야기게임방법 다.
정부의 주택 정책 방향에 대해서는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더욱 강화되고 있다고 평가했다.
김 소장은 “현 정부 출범 당시에는 시장이 긴가민가했지만 6·27 대책과 10·15 대책을 보면 문재인 정부 시절의 다주택자 규제 강화 공식을 그대로 답습하고 있다”며 “이미 시장은 과거 경험을 학습했고, 자금이 서울로 야마토게임 빠르게 이동하고 있다”고 분석했다.
단기적으로는 서울 주요 지역을 중심으로 가격이 먼저 반응하겠지만, 장기적으로는 전월세 시장까지 함께 오르며 다시 패닉바잉 국면이 나타날 가능성이 높다는 분석이다. 김 소장은 “집을 산 사람과 사지 못한 사람 간의 자산 격차가 크게 벌어질 수 있다”고 말했다.
지역별·유형별 양극화 역시 릴게임사이트 뚜렷해질 전망이다. 김 소장은 “서울·수도권·지방 간 격차는 계속 확대될 것이고, 자금 여력이 된다면 결국 서울로 갈 수밖에 없는 구조”라고 말했다. 그는 “다주택자 규제가 강화되면서 양극화는 ‘똘똘한 한 채’ 선호로 귀결되고 있고, 이에 따라 지역 간 격차뿐 아니라 아파트와 비아파트 간 격차도 함께 벌어지고 있다”고 설명했다.

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“분담금 10억 시대”…차라리 신축이 낫다
재개발·재건축에 대한 기대에는 보다 신중한 접근이 필요하다고 조언했다. 김 소장은 “공사비 급등으로 재건축 사업성이 나오는 단지가 많지 않다”며 “1990년대 이후 지어진 아파트 상당수는 대지지분이 낮아 이미 분담금이 8~10억원 수준까지 예상되는 곳이 수두룩하다”고 말했다.

그는 “이 정도면 차라리 신축 아파트를 매수하는 것이 더 나을 수 있다”며 “사업성이 충분히 검증됐거나 일정 단계 이상 진행된 곳이 아니라면 막연히 ‘언젠가 재건축 되겠지’라는 생각으로 투자해서는 안 된다”고 강조했다.
최근 거래량 부진과 가격 변동성 확대에 대해서는 구조적 침체보다는 규제에 따른 일시적 현상으로 판단했다. 김 소장은 “거래량 감소는 규제로 인해 눌려 있는 측면이 크다”며 “내년 상반기부터는 서울을 중심으로 다시 가격 상승 흐름이 나타날 가능성이 높다”고 내다봤다.


세금 강화 땐 서울 집값 또 한 단계 오를 것
내년 부동산 시장의 가장 큰 리스크로는 정치 변수를 꼽았다. 김 소장은 “정비사업 업계에서는 2026년 6월 지방선거 결과 특히 오세훈 서울시장의 연임 여부를 가장 주목하고 있다”며 “만약 박원순 시즌2가 온다면 재개발·재건축이 올스톱되는 것을 넘어 극단적으로는 해제 가능성까지 우려하는 분위기”라고 강조했다.

그는 “인허가 지연, 공공기여·기부채납 확대 등으로 사업 속도가 크게 늦어질 수 있다는 불안이 크다”며 “리스크를 낮추려면 최소한 조합설립인가를 받은 곳, 더 안전하게는 사업시행인가까지 완료된 구역을 선택하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
‘똘똘한 한 채’ 전략은 2026년에도 여전히 유효할 전망이다. 김 소장은 “유효한 수준을 넘어 오히려 더 심화될 것”이라며 “다주택자를 계속 옥죄면 결국 상대적으로 가치가 낮은 자산부터 처분하고 한 채로 갈 수밖에 없다”고 말했다.
그는 “세금 강화를 본격화할 경우 노무현 정부 시즌3, 문재인 정부 시즌2와 같은 흐름이 반복되면서 서울 집값은 또 다른 단계로 진입할 가능성이 크다”고 덧붙였다.