━ 멈춰버린 재개발 시계 갈 길이 먼데 곳곳에 숨은 암초가 적지 않다. 현재 서울 재개발·재건축 사업장이 처한 상황이 딱 그렇다. 정부는 문재인 정부 때처럼 재개발·재건축을 겨냥한 직접적인 규제를 하진 않고 있다. 서울에서 주택을 공급하기 위해서는 재개발·재건축이 어느 정도 필요하다는 점을 인식하고 있기 때문이다. 이재명 대통령은 대선 과정에서 재개발·재건축을 통한 주택 공급을 강조하기도 했다.
9·7 주택 공급 대책에도 주거 선호도가 높은 도심에서의 공급을 위한 재개발·재건축 활성화 방안이 담겨 있다. 사업 속도를 높일 수 있는 인허가 절차 간소화나, 사업성에 영향을 미치는 용적률 황금성사이트 상향 등이다. 하지만 서울에서의 주택 공급이 원활할 것으로 보는 전망은 많지 않다. 재개발·재건축이 부동산 정책 전반에 걸쳐 있을 정도로 복합한 사업이다 보니 다른 규제로 인한 간접 규제를 많이 받기 때문이다.






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그래픽=남미가 기자







대표적인 게 10·15 대책이다. 정부는 서울 전역을 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 바다이야기사이트 으로 묶었는데, 규제지역에서는 재개발·재건축조합원 지위(새 아파트를 받을 권리) 양도가 제한된다. 거래 자체는 가능하지만, 매수자 입장에선 새 아파트를 받지 못하면 굳이 살 이유가 없다. 대출 규제는 조합원의 이주비 대출에도 똑같이 적용돼, 이주비가 감정가의 40%(총액 6억원 이하)로 제한된다. 6억원 한도 내에서 기존 세입자 보증금 반환과 자신의 임시 바다이야기예시 거주비를 함께 해결해야 한다. 이주비 대출을 받으면 대체주택 취득도 원천 금지된다.

“6억원이 적으냐”는 주장도 있지만, 집값이 비싼 지역에선 전셋집도 구하기 어려운 수준이다. 결국, 조합 측이 제2금융권 등 다른 경로를 통해 추가 이주비를 조달해야 하는데, 이는 금융비용 증가로 이어져 사업성이 악화할 수 있다. 권대 오징어릴게임 중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “조합원으로서는 굳이 지금 사업을 해야 할 유인이 없어서 동의율 확보에 걸림돌이 될 수 있다”고 말했다. 도심 주택 공급 확대를 강조해온 정부 방침과 달리 규제에 발걸음을 멈추게 된 셈이다.
이주비 대출은 소규모 사업장일수록 더 영향을 받는다. 한 대형 건설사 관계자는 “무허가 건축물이 많거나 기존 주택(토지) 평가 금액이 낮을수록 혼란이 커지고 있다”며 “착공·이주 일정이 지연될 우려가 크다”고 우려했다. 서울시의 중점 사업인 소규모 재개발·재건축 ‘모아타운·주택’이 직격탄을 맞았다. 모아타운·주택 대상 자체가 저층 노후 주거지이기 때문이다. 이주비를 마련하지 못한 조합원을 중심으로 사업을 미루자는 목소리가 나온다. 중랑구의 한 모아주택 조합장은 최근 오세훈 시장을 만난 자리에서 “정부에서 규제를 내놓으면 (조합 내부 반발로) 정비사업 자체를 할 수 없다”고 토로했다. 이에 오 시장은 “이주를 앞둔 단지라도 대출 규제를 풀어주지 않으면 한 치 앞도 나아갈 수 없다”며 정부에 규제 완화를 촉구했다.
종묘 등 세계문화유산에 대한 영향평가 기준 강화도 재개발·재건축 시장엔 악재다. 국가유산청은 최근 유네스코 세계유산 관리 범위를 현행 100m 이내에서 500m 이내로 확대하는 방안을 추진 중이다. 허민 국가유산청장은 “관리 범위를 500m로 확대해 대규모 공사로 인한 경관 훼손, 소음 등 다양한 환경 영향을 종합적으로 관리하겠다”고 밝혔다. 서울에 있는 유네스코 세계유산은 종묘를 비롯해 선정릉·정릉·의릉·태강릉·헌인릉 등이다. 이들 유산 500m 이내에는 재개발·재건축 사업지 38곳(2만8764가구)가 있다.
서울의 마지막 달동네와 판자촌으로 불리는 노원구 백사마을, 강남구 구룡마을도 관리 범위에 든다. 백사마을은 태강릉, 구룡마을은 헌인릉에서 500m 안에 있다. 백사마을은 이미 철거에 들어갔고, 구룡마을은 최근 정비사업안이 통과했다. 사업이 늦어지면 주민 불편은 더 커질 수밖에 없다. 논란이 일자 국가유산청은 “세계문화유산에 미치는 영향을 사전에 조사·예측·평가해 유산의 보존과 개발의 균형을 도모하고자 하는 제도”라며 “개발을 무조건 막고자 하는 게 아니다”라고 설명했다. 서울시는 그러나 “규제로 사업이 지연되면 그동안 재정비를 기다려온 주민의 재산권이 침해당할 것”이라고 지적했다.
재개발·재건축 사업과는 전혀 관련이 없어 보이는 ‘정부 자산 매각 중단’도 영향을 미친다. 재건축·재개발 과정에서는 사업지 주변 도로나 국유재산을 매입하는 과정이 필요한데, 관련 논의가 멈췄다는 게 현장의 설명이다. 정부가 자산 매각 중단 이유로 ‘헐값 매각 우려’를 꼽은 만큼, 매각이 다시 진행된다고 해도 매각 단가가 높아질 것으로 우려한다.
여기에 재건축초과이익환수제 등의 직접 규제도 여전히 건재하고, 공사비도 많이 올라 도심에서의 주택 공급 확대가 쉽지만은 않을 것이란 전망이다. 이 때문에 규제를 하더라도 주택 공급을 위해선 적어도 유연하게 적용해야 한다는 지적이 나온다. 국회 입법조사처는 지난달 24일 낸 ‘10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용과 과제’ 현안 분석 보고서에서 “주택시장 동향을 면밀하게 모니터링해 과열이 진정된 지역부터 순차적으로 규제를 완화하는 탄력적이고 유연한 운영이 필요해 보인다”고 평가했다.
도봉구의회도 지난달 17일 ‘주택시장 안정화 대책 전면 재검토 촉구 결의안’을 채택하고 “도봉구의 생활권·주거구조·정비사업 여건을 반영한 ‘핀셋형·차등형’ 관리방안으로 전환하라”고 요구했다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “규제를 가하면서 주택을 늘리겠다는 건 모순”이라며 “주택 공급 형태별, 지역별로라도 규제를 일부 완화해야 도심에서의 공급을 늘려나갈 수 있다”고 조언했다.
황정일 기자