[편집자 주] 초강력 부동산 수요억제책인 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’이 시행된 지 두 달가량 지나 새해를 앞두고 있습니다. 한경닷컴은 세 편에 걸쳐 전방위 대책 이후 시장을 진단하고 실수요자 입장에서 병오년 새해에 어떻게 대응하면 좋을지 전문가에게 물어봤습니다.




서울 노원구 아파트 단지 전경. 사진=최혁 기자



"'얼죽신'(얼어 죽어도 신축) 열풍에 고민했지만, 가족과 함께 마음 편히 살 수 있는 집이면 충분하다고 생 검증완료릴게임 각해 결국 구축 아파트를 매수했습니다."

40대 직장인 박모씨는 올해 서울 노원구에서 구축 아파트를 매수했다. 청약 가점 경쟁과 높은 분양가 모두 감당하기 어렵다고 판단했기 때문이다. 그는 "아이가 내년 초등학교에 입학하는데, 계속 4년마다 이사 다닐 수는 없었다"며 "안정된 보금자리를 갖는 것에 집중하니 노후 아파트도 릴게임바다신2 좋은 선택지가 됐다"고 말했다.
31일 국가데이터처에 따르면 우리나라 40대 순자산은 평균 4억8389만원, 중위값은 2억8384만원이다. 서울 국민평형(전용면적 84㎡) 아파트 평균 분양가격이 17억7700만원을 넘어서고 대출 규제도 강화하자 실수요자들은 상대적으로 저렴한 기존 주택 시장으로 눈길을 돌리고 있다. '얼죽신'(얼어 죽어도 사이다쿨 신축) 열풍이 현실의 벽을 넘어서진 못한 셈이다.
전문가들은 내년 이후로도 집값과 전·월세 상승이 계속될 것으로 보이는 만큼, 실거주 용도의 내 집은 마련해야 한다고 입을 모은다. 주택산업연구원은 내년 유동성 증가와 입주물량 부족이 맞물리며 집값이 상승세를 보일 것으로 예측했다. 전·월세 가격 또한 입주물량 감소와 토지거래허가구역 지정에 카카오야마토 따른 매물 감소 영향으로 상승폭을 더 키울 것이라고 내다봤다.
심형석 우대빵연구소 소장은 "올해 초 9만4000건에 달하던 서울 아파트 매물이 현재 5만7000건대로 줄었고 내년부터는 입주 서울 아파트 예정 물량도 1만 가구 안팎으로 감소한다"며 "결국 매물이 줄어드는 상황에서 정부는 시중 유동성을 늘리는 정책을 펴고 있다. 집값뿐 아 오션파라다이스사이트 니라 전·월세도 올해보다 더 오를 가능성이 크다"고 내다봤다.



서울 노원구 한 부동산 중개업소에 매물 안내문이 걸려 있다. 사진=뉴스1


현재 무주택자라면 구축 아파트도 적극적으로 살펴야 한다는 것이 심 소장의 조언이다. 그는 "2010~2012년 이후 지어진 아파트는 설계 측면에서 지금 신축과 크게 다르지 않다"며 "전용 59㎡에 방 3개·화장실 2개 구조가 이때 자리 잡았고, 지하 주차장 연결도 보편화됐다"고 설명했다. 교통 여건이 좋고 대단지에 관리도 잘 되고 있다면 연식만으로 꺼릴 이유가 없다는 설명이다.
입지 선택의 핵심으로는 '강남 접근성'을 꼽았다. 심 소장은 "교통이 애매한 서울 외곽보다 신분당선이나 지하철 9호선 등을 통해 강남에 빠르게 접근할 수 있는 지역이 더 유망할 수 있다"며 "서울 도봉구보다 경기 광명이 낫다는 말이 괜히 나오는 게 아니다"라고 꼬집었다. 덧붙여 수도권광역급행철도(GTX), 신안산선, 월판선 등 교통 호재가 예정된 지역을 눈여겨볼 필요가 있다고 당부했다.
경매 시장에서 대안을 찾는 실수요자도 늘고 있다. 경·공매 정보업체 지지옥션에 따르면 11월 서울 아파트 낙찰가율은 101.4%로 2개월 연속 100%를 웃돌았다. 고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "최근에 나오는 매각 물건들은 지난해 감정평가가 이뤄진 것들"이라며 "그 사이 집값이 올랐기 때문에 수요자들은 감정가의 100%가 넘는 낙찰가도 시세보다 저렴하다고 판단해 경매에 뛰어드는 것"이라고 설명했다.
가령 지난해 경매가 결정된 한 아파트에 대해 법원이 감정가를 1억원으로 판단했는데, 관련 절차를 거치는 동안 시장 가격이 2억원으로 올랐다면 감정가의 130%(1억3000만원)에 낙찰받더라도 시세 대비 저렴하게 매입한 것이라는 의미다. 고 교수는 "경매는 감정가를 정하고 6개월~1년 뒤에 실제 경매가 진행되기에 지금과 같이 집값이 오르는 시기는 낙찰자에게 유리하다"고 덧붙였다.



부동산 경매를 진행하는 서초동 서울중앙지방법원 입찰법정 모습. 사진=한경DB


다만 "그렇다고 무조건 싸게 사겠다는 생각으로 경매에 참여하는 것은 위험하다"고 강조했다. 고 교수는 "안 오르는 아파트는 싸게 사더라도 결국 출구가 막힌다"며 "나홀로 아파트처럼 향후 매도가 어려운 매물을 단순히 저렴하다는 이유만으로 선택하는 것은 피해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "매매와 마찬가지로 충분한 자금 준비와 철저한 사전 조사가 필수"라고 조언했다.
전문가들은 청약과 매매, 경매 등 모든 방법을 활용해 내 집 마련에 나서야 한다고 입을 모았다. 고 교수는 "집값이 오르면 전·월세도 함께 오른다"며 "집을 안 산다고 끝나는 게 아니다. 임대료 상승으로 현재 거주지에서 밀려날 수 있다"고 경고했다.
심 소장도 "집값이 계속 오르는 상황에서 임대차 시장도 월세로 재편되고 있다"며 "그 임대료를 다 부담하면서 4년~6년 뒤에 자금을 모아 더 비싸진 집을 살 수 있을지 고민해봐야 한다"고 지적했다. 이어 "공공분양 등 청약에 꾸준히 도전하면서 관심 있는 지역 급매물 동향을 살피고, 경매도 나가봐야 한다. 방법은 하나가 아니다"라고 당부했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com